Baufinanzierungsrechner
Vom Kaufpreis zur echten Monatsrate: Dieser Rechner berücksichtigt die oft unterschätzten Kaufnebenkosten samt Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes, zieht dein Eigenkapital ab und zeigt dir Darlehenshöhe, monatliche Annuität und die Restschuld, mit der du nach Ablauf der Zinsbindung in die Anschlussfinanzierung gehst – inklusive aufklappbarem Tilgungsplan.
1.623,78 €
- Kaufnebenkosten
- 34.280,00 €
- Darlehenshöhe
- 354.280,00 €
- Restschuld nach 10 Jahren
- 269.587,88 €
- Zinsen in der Zinsbindung
- 110.161,88 €
So wird gerechnet
Zuerst werden die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und Maklercourtage bestimmt. Zusammen mit dem Kaufpreis und abzüglich deines Eigenkapitals ergibt sich die benötigte Darlehenssumme:
Nebenkosten = Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer % + Notar % + Makler %) ÷ 100
Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins % + Tilgung %) ÷ 100 ÷ 12
Die monatliche Rate (Annuität) bleibt während der Zinsbindung konstant. Da mit jeder Rate die Restschuld sinkt, fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Der Rechner simuliert diesen Verlauf Monat für Monat und weist die Restschuld nach Zinsbindung aus.
Beispiel
Kaufpreis 400.000 € in Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %), Notar 1,5 %, Makler 3,57 % – zusammen 8,57 % Nebenkosten = 34.280 €. Bei 80.000 € Eigenkapital ergibt sich ein Darlehen von354.280 €. Mit 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die jährliche Annuität 5,5 % davon = 19.485,40 €, also rund 1.623,78 € pro Monat. Nach 10 Jahren Zinsbindung ist ein Teil getilgt – die verbleibende Restschuld wird über die Anschlussfinanzierung weiterfinanziert.
Häufige Fragen
- Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
- Zu den klassischen Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), die Notar- und Grundbuchkosten (zusammen rund 1,5 % vom Kaufpreis) sowie – falls ein Makler beteiligt ist – die Maklercourtage (häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Käuferanteil). In Summe liegen die Nebenkosten so meist zwischen 9 und 12 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.
- Warum unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer je Bundesland?
- Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. Deshalb reicht die Spanne von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht dein Wohnort. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht der Unterschied schnell mehrere Tausend Euro aus.
- Was bedeutet die Restschuld nach Zinsbindung?
- Der vereinbarte Sollzins gilt nur für die Dauer der Zinsbindung (z. B. 10 Jahre). In dieser Zeit zahlst du eine konstante Annuität aus Zins und Tilgung. Da das Darlehen mit der gewählten Anfangstilgung selten vollständig zurückgezahlt ist, bleibt am Ende der Zinsbindung eine Restschuld. Für diese musst du eine Anschlussfinanzierung abschließen – dann zu den dann gültigen Zinsen. Eine höhere Anfangstilgung senkt die Restschuld und damit das Zinsänderungsrisiko.